Heiz- und Nebenkosten
Nebenkosten entstehen durch den Gebrauch der Mietsache. Sie umfassen zum Beispiel Abgaben für Heizung, Warmwasser, Hauswart oder Gartenpflege. Ob die Nebenkosten im Mietzins enthalten sind oder separat berechnet werden, ist im Mietvertrag geregelt. In Mehrparteienhäusern werden die Nebenkosten nach einem nachvollziehbaren Verteilschlüssel auf alle Mieter des Hauses umgelegt, etwa pro Kopf oder nach Wohnfläche. Mieter sollten die jährliche Nebenkostenabrechnung genau prüfen, um Falschabrechnungen zu vermeiden.
Was sind zulässige und unzulässige Nebenkosten?
Vermieter dürfen nur solche Nebenkosten abrechnen, die auch rechtlich zulässig sind. Dies sind Gebühren für Heizung, Wasser, Warmwasser und Abwasser, Kehricht, Hauswart, Treppenhausreinigung, Schneeräumung, Gartenpflege, Lift, Allgemeinstrom (z.B. für Treppenhaus oder Waschküche) sowie TV-Gebühren oder Bewachungskosten inklusive Wartung und Kontrollarbeiten. Nicht rechtmässig sind Auslagen für Reparaturen, Unterhalt, Erneuerungen und Ersatzanschaffungen.
Welche mietvertraglichen Vereinbarungen sind möglich?
- Am meisten verbreitet ist die sogenannte Akontozahlung. Dabei leistet der Mieter jeden Monat eine Nebenkostenvorauszahlung, die in etwa den tatsächlichen Nebenkosten entsprechen muss. Der Vermieter erstellt einmal im Jahr für jede Mietpartei eine separate, detaillierte Abrechnung und gleicht den Differenzbetrag durch eine Rückzahlung oder Nachforderung aus.
- Bei der Pauschalzahlung zahlt der Mieter einen fixen Nebenkostenbetrag, der dem Durchschnittswert der letzten drei Jahre entsprechen muss. Eine Abrechnung erfolgt nicht, allerdings kann der Mieter Einsicht in die Originalbelege verlangen.
- Die Nebenkosten können auch im Mietzins enthalten sein.
- Mieterinnen und Mieter können die Nebenkosten direkt an eine Drittperson leisten. Dies ist bei Einfamilienhäusern üblich.
Welche Verteilschlüssel gibt es?
Wenn in einem Mietshaus mehrere Parteien wohnen, legt der Vermieter die angefallenen Nebenkosten auf die Mieter um. Wie die Kosten verteilt werden, ist gesetzlich nicht geregelt. Allerdings muss der Verteilschlüssel klar nachvollziehbar sein. Zur Umlage der Nebenkosten gibt es mehrere Möglichkeiten:
- nach tatsächlichem Verbrauch (ermittelt via Messgerät)
- nach Anzahl der Personen
- nach Wohnfläche oder Kubikmeter
- nach Einheiten
Was muss ich bei der Überprüfung der Nebenkosten beachten?
Zuerst einmal muss die Nebenkostenabrechnung verständlich sein und alle relevanten Posten inklusive Verteilschlüssel einzeln aufführen. Ist dies nicht der Fall, können Sie eine Nachbesserung vom Vermieter verlangen. Liegt die detaillierte Abrechnung vor, überprüfen Sie die Abrechnungsperiode – vor allem, wenn Sie neu ein- oder ausgezogen sind. Gleichen Sie ab, ob alle aufgeführten Nebenkosten auch im Mietvertrag genannt sind, denn nur dann dürfen sie berechnet werden. Vergleichen Sie die Verbräuche mit denen vergangener Jahre. Checken Sie auch den Verteilschlüssel und fragen Sie bei Unklarheiten Ihren Vermieter. Prüfen Sie, ob Ihre Akontobeträge angepasst werden sollten. Bei zu niedrigen Abschlägen drohen hohe Nachzahlungen. Nutzen Sie Ihr Recht auf Einsicht in die Originalbelege, um sich ein umfassendes Bild über die Angemessenheit der Kosten zu verschaffen. Bei Fehlern können Sie die Nebenkosten anfechten und eine Korrektur verlangen (ggf. Zahlungsaufschub beantragen!).
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Gerne beraten wir Sie in allen Fragen der Betriebs- und Nebenkosten – etwa zur Mietvertragsgestaltung, Zulässigkeit der Nebenkosten oder dem Verteilschlüssel. Ihr Mieterschutz unterstützt Mitglieder auch bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung sowie beim Anfechten einer fehlerhaften Abrechnung und Streitigkeiten mit dem Vermieter. Nutzen Sie einfach unsere Helpline-Rechtsberatung. Oder werden Sie einfach Mitglied beim Mieterschutz Schweiz und profitieren von einem umfassenden Dienstleistungsangebot bei allen Mietangelegenheiten.
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Mietmängel und Mietzinsreduktion
Ob Baulärm, Schimmel oder undichte Fenster: Mängel am Mietobjekt sind der häufigste Grund für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Mittlere und schwere Mängel müssen vom Vermieter schnellstmöglich behoben werden, sonst kann der Mieter eine Herabsetzung der Miete und allenfalls Schadenersatz verlangen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine fristlose Kündigung des Mietvertrags möglich.
Grundsätzliches zu Mietmängeln
Generell ist der Vermieter dazu verpflichtet, das Mietobjekt entsprechend dem Zweck zu unterhalten, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Mietwohnung muss also so unterhalten werden, dass man darin ohne Beeinträchtigung wohnen kann. Das bedeutet: Alle Räume der Wohnung sowie Treppen, Flure, Keller und Zugänge müssen sich in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Fenster, die Heizung oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Ist das Wohnen nur eingeschränkt möglich, liegt ein Mangel vor. Dies betrifft auch Schäden, die durch Dritte verursacht werden – beispielsweise bei Lärm durch Nachbarn.
Nicht relevant für eine Mietzinsreduktion hingegen sind Mängel, welche der Mieter selbst verursacht hat. Bei der Bedeutung von Mängeln spielt es allerdings eine Rolle, was der Mieter von der Mietsache erwarten kann. Wer in eine günstige Altbauwohnung zieht, muss eher mit undichten Fenstern rechnen als in einem teuren Neubau. Dennoch stellt auch dies ein Mangel an der Mietsache dar.
Mängel liegen auch vor, wenn Zusagen, die bei Wohnungsbesichtigungen gemacht wurden, nicht eingehalten werden. Verspricht der Vermieter den Balkon zu renovieren, wird hier aber nicht aktiv, liegt ein Mangel im mietrechtlichen Sinne vor. Der Schweizerische Mieterschutz rät daher, solche Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um im Streitfall Beweismittel zur Hand zu haben. Ebenso sollten Sie vor Einzug ein detailliertes Einzugsprotokoll mit dem Vermieter über bestehende Mängel erstellen.
Welche Mängel gibt es?
Der Mieterschutz Schweiz wird täglich mit einer Vielzahl von Mängeln an Mietobjekten konfrontiert. Die Bandbreite reicht vom tropfenden Wasserhahn über unzureichende Raumtemperaturen bis hin zu Wasserschäden. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen schweren, mittleren und leichten Mängeln, aus denen sich unterschiedliche Rechte des Mieters ableiten.
- Leichte Mängel, auch „kleiner Unterhalt“ genannt, sind Schäden unter circa 200 Franken, die sich leicht von handwerklich „normal begabten“ Menschen ohne Hilfe von Fachleuten beheben lassen. Beispiele: Defekter Duschschlauch, verstopfter Abwassersiphon, Sicherungen, Dichtungen, Kühlschrankeinsätze etc. Kleine Mängel können sich zu einem mittleren oder schweren Mangel addieren.
- Mittlere Mängel mindern die Tauglichkeit der Wohnung, machen ihre Benutzung aber nicht unmöglich. Beispiel: Defekter Kühlschrank, leicht behebbare Wasserschäden, kurzfristiger Ausfall der Heizung.
- Schwere Mängel beeinträchtigen die Tauglichkeit der Wohnung erheblich oder schliessen den vorausgesetzten Gebrauch ganz aus. Die Mängel können dem Mieter nicht mehr zugemutet werden. Beispiele: Undichtes Dach, starker Schimmelbefall, schwerer Brandschaden.
Vorgehen bei Mängeln
Kleine Mängel zu beseitigen gehört zum alltäglichen Unterhalt und ist Sache des Mieters. Bei mittleren und schweren Mängeln hingegen besteht ein Beseitigungsanspruch – der Vermieter muss den Mangel innert angemessener Frist beseitigen. So gehen Sie dabei vor: Teilen Sie Ihrem Vermieter den Mangel schriftlich mit, am besten per eingeschriebenem Brief (Kopie und Postbeleg aufbewahren). Ohne schriftliche Meldung an den Vermieter können Sie für Folgeschäden haftbar werden. Behebt der Vermieter den Mangel nicht innerhalb der genannten Frist, so haben Sie mehrere Möglichkeiten:
- Sie können den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen lassen. Wichtig für diese sogenannte Ersatzvornahme ist, dass es sich eindeutig um einen Mangel handelt und Sie den Vermieter vorab über den Mangel informiert haben. In dringenden Fällen – beispielsweise bei Heizungsausfall am Wochenende – kann auch ohne Nachricht an den Vermieter eine Ersatzvornahme erfolgen. Diese muss sich stets auf das Notwendigste beschränken. Lassen Sie sich von der Servicefirma eine Bestätigung über Art des Mangels und die Dringlichkeit ausstellen.
- Sie können als Druckmittel den Mietzins hinterlegen, und zwar bei der von der zuständigen Schlichtungsbehörde erwähnten Stelle (kein Privatkonto!). Dabei sind bestimmte Formalitäten zu beachten, wie Information an den Vermieter über Mangel und Frist sowie Androhung der Hinterlegung, Einleitung eines Schlichtungsverfahrens innerhalb von 30 Tagen etc. Gerne stellt Ihnen der Mieterschutz Schweiz entsprechende Musterbriefe zur Verfügung.
- 100 Prozent Mietzins gibt es nur für 100 Prozent Wohnqualität. Sinkt der Wohnwert, kann auch die Miete sinken. Sie haben also Anspruch auf Mietzinsreduktion. Die Höhe ist allerdings Ermessens- und Verhandlungssache. Hier einige Beispiele aus bisherigen Gerichtsentscheiden: Mittlere Wohnungstemperaturen von 16 °C = 20% Mietzinssenkung für Wintermonate; Haus unbewohnbar wegen Heizungsausfall = 100% Senkung; undichte Fenster = 10-15% Senkung; Wasserschäden in 1,5 von 3 Zimmern = 40-60% Senkung; Ausfall des Lifts im 4. Stock = 10-15% Senkung; Umbauarbeiten/Lärmemissionen in der darüber gelegenen Wohnung = 25% Senkung. Kürzen Sie den Mietzins niemals eigenmächtig, sonst riskieren Sie eine Kündigung. Ab Schadensmeldung an den Vermieter besteht der Anspruch auf Mietzinsreduktion. Daher rät der Mieterschutz Mängel immer per Einschreiben dem Vermieter zur Kenntnis zu bringen.
- Bei schweren und mittleren Mängeln können Sie Schadenersatz gelten machen, beispielsweise für verschimmelte Kleidung oder Hotelübernachtungen bei vorübergehendem Auszug. Sie müssen die Mängel dabei sorgfältig nachweisen und stets zur Begrenzung des Schadens beitragen.
- Bei schweren Mängeln haben Sie das Recht auf fristlose Kündigung. Diese ist allerdings immer mit einem hohen Risiko verbunden, da schwere Mängel nur selten eindeutig nachgewiesen werden können. Versuchen Sie daher, sich mit dem Vermieter zu einigen. Achtung: Bei Paaren müssen beide Partner die fristlose Kündigung unterschreiben.
Der Mieterschutz hilft Ihnen
Der Mieterschutz berät Sie bei Mängeln an Ihrem Mietobjekt (bei Einzug, während der Mietdauer sowie vor Wohnungsabgabe) und informiert Sie über das weitere Vorgehen bezüglich Mängelbeseitigung, Kostenübernahmepflicht (Mieter/Vermieter) sowie Mietzinsreduktionsansprüche. Nutzen Sie als Nichtmitglied einfach unsere Helpline-Rechtsberatung oder werden Sie jetzt Mitglied beim Mieterschutz Schweiz und profitieren Sie von einem umfangreichen und weitgehend kostenfreien Dienstleistungsangebot bei allen Mietangelegenheiten. Wir freuen uns auf Ihr Anliegen!